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May 24, 2023

Prossimamente a San Paolo: Piccoli Lotti

Negli ultimi anni, lo staff di pianificazione di St. Paul ha lavorato su uno “Studio sugli alloggi da 1-4 unità”, in cui stanno prendendo in considerazione modifiche al codice di zonizzazione che aumenterebbero gli alloggi del quartiere

Negli ultimi anni, lo staff di pianificazione di St. Paul ha lavorato su uno “Studio sugli alloggi da 1 a 4 unità”, in cui stanno prendendo in considerazione modifiche al codice di zonizzazione che aumenterebbero le opzioni abitative del quartiere. Vari siti di notizie locali si sono occupati di questo studio e ne ho scritto spesso per questo sito. Nella maggior parte di questi articoli, l’attenzione principale si è concentrata su un grande cambiamento: la legalizzazione di piccoli edifici multi-unità, come i quadrifamiliari e le case a schiera, in tutti i quartieri residenziali.

Ma c'è un'altra proposta di cambiamento che finora è passata quasi del tutto sotto il radar. Oltre a legalizzare quattro o cinque unità abitative per lotto, l’attuale proposta del personale ridurrebbe sostanzialmente le dimensioni minime dei lotti, una barriera più tecnica ma altrettanto importante per l’accessibilità economica degli alloggi.

Attualmente, i quartieri destinati ad abitazioni unifamiliari a St. Paul hanno regole rigide che impongono una metratura minima per ogni lotto. Il distretto unifamiliare più ristretto di St. Paul richiede lotti di 9.600 piedi quadrati, mentre il distretto unifamiliare più libero richiede ancora 5.000 piedi quadrati. Ciò costringe gli acquirenti o gli affittuari di case a pagare per più terra di quanto altrimenti preferirebbero, facendo aumentare i costi delle case. Secondo la proposta di riscrittura del codice di zonizzazione, le dimensioni minime dei lotti sarebbero sostanzialmente inferiori: 1.000, 1.500 o 2.000 piedi quadrati per unità, a seconda del distretto. Con questi cambiamenti proposti, le case potrebbero trovarsi su lotti molto più piccoli, e anche i nuovi duplex sarebbero consentiti su lotti sostanzialmente più piccoli di quanto richiesto per la maggior parte delle case unifamiliari oggi.

Ridurre la dimensione minima del lotto in questo modo potrebbe aumentare significativamente l’accessibilità economica degli alloggi a St. Paul.

I requisiti relativi alla dimensione minima del lotto non sono un grosso problema quando gli acquirenti o gli affittuari preferiscono lotti di grandi dimensioni. Ma man mano che la terra diventa più costosa nelle aree ad alta domanda, è più probabile che le dimensioni minime dei lotti diventino un vincolo vincolante che costringe le persone a pagare per più terra di quanto preferirebbero altrimenti – un economista potrebbe chiamarlo un “consumo minimo”. Ancora peggio, le dimensioni minime dei lotti possono costringere i meno privilegiati ad abbandonare del tutto un quartiere: se un quartiere richiede lotti di 15.000 piedi quadrati per nuove case (come fanno alcuni sobborghi del Minnesota), allora chiunque non possa permettersi una casa su un piano del genere moltissimi sarebbero esclusi dal quartiere.

Due recenti documenti di lavoro di economisti evidenziano alcune delle intenzioni e degli impatti dannosi delle dimensioni minime dei lotti. Il primo, di Tianfang Cui, studia l’adozione di restrizioni sulle dimensioni dei lotti in tutto il Paese negli ultimi 80 anni. Cui trova prove sorprendenti del fatto che molte giurisdizioni hanno adottato queste restrizioni a metà del XX secolo in risposta alla crescente migrazione dei neri negli Stati Uniti. A causa di un paio di diverse decisioni della Corte Suprema, alle giurisdizioni è stato legalmente impedito di limitare esplicitamente l’accesso al quartiere in base alla razza e hanno invece utilizzato le dimensioni minime dei lotti come “filtro di reddito”. Coloro che non potevano permettersi grandi lotti non potevano entrare nel quartiere.

La ricerca di Amrita Kulka, concentrandosi sugli impatti contemporanei dei requisiti dimensionali dei lotti, trova oggi prove di questo filtro di reddito. Osservando la contea di Wake nella Carolina del Nord (che comprende Raleigh), Kulka mostra che i quartieri con lotti minimi più elevati hanno residenti con reddito più elevato. Ciò è dovuto principalmente al fatto che le regole sulle dimensioni dei lotti più elevate richiedono agli acquirenti di case di pagare per più terra, costringendo i residenti a dividersi in quartieri a densità più alta e a densità più bassa in base alla loro capacità di pagare. La sua ulteriore ricerca a Boston trova un risultato simile.

Passando a St. Paul, l’evidenza suggerisce fortemente che le dimensioni minime dei lotti rappresentano un vincolo significativo sull’accessibilità economica degli alloggi.

In una nota pubblicata quest'anno dal Dipartimento di Pianificazione e Sviluppo Economico di Saint Paul, i ricercatori della città hanno scoperto che l'attuale codice di zonizzazione di St. Paul (gran parte del quale è stato implementato a metà degli anni '70) in realtà rendeva illegali le condizioni abitative esistenti. Hanno scoperto che nei distretti unifamiliari di St. Paul, tra il 17 e il 31% dei lotti non soddisfacevano i requisiti minimi di dimensione dei lotti, probabilmente un risultato in gran parte dovuto alle case costruite prima che fosse in vigore l'attuale zonizzazione. Questo è un segnale che molte famiglie sarebbero perfettamente disposte a pagare per meno terreno di quanto richiesto dalla zonizzazione.